Cómo comprar una Propiedad En México: Guía Paso A Paso Para Extranjeros
El proceso de compra de una propiedad en México
Este es mi año número 30 en México, y nunca había visto una acción inmobiliaria como la que estoy viendo ahora.
Y la cantidad de personas que han elegido vivir o comprar una propiedad en México no tiene precedentes en mi experiencia. No sé si se debe a la pandemia, a la política o simplemente a una idea que se está poniendo de moda… pero más personas están tomando medidas que nunca.
Con tanta gente comprando en México, es hora de echar un vistazo actualizado a algunas de las peculiaridades y peligros de comprar aquí.
México es muy familiar, en comparación con la mayoría de los mercados extranjeros… y eso puede ser un problema. Esa sensación familiar puede hacernos creer que tenemos los procesos y protecciones que disfrutamos en nuestros países de origen. Y eso no es cierto.
Dividiré esta discusión en dos partes. Primero, veremos algunas áreas generales a tener en cuenta antes de comprar en México. Luego veremos el proceso de compra, junto con una idea de los costos involucrados.
Ser consciente de estos problemas al comprar en México
Aquí hay algunas cosas que debe saber acerca de comprar en México… formas en las que México es diferente de lo que podría esperar.
#1.Terreno ejidal frente al mar… Por qué es la mejor oferta de México
Sin el tema de la tierra ejidal no habría nada emocionante de qué hablar cuando se trata de comprar bienes raíces mexicanos.
La tierra ejidal es la fuente de casi todas las historias que has escuchado sobre la confiscación de propiedades de extranjeros en México. La tierra ejidal puede ser una excelente ganga, porque después de comprarla, no es realmente tuya.
La tierra ejidal es tierra agrícola comunal, que fue otorgada a una comunidad… a menudo una comunidad indígena. Gran parte de esta tierra, aunque no valía tanto en ese momento, ahora es una propiedad frente al mar de primera y codiciada.
Para comprar una parte, necesitaría la aprobación del 100% de los miembros de la comunidad, la separación de su parcela del ejido y la conversión de esa parcela a un título de dominio absoluto. (Y eso es demasiado simplificado… simplemente identificar a los miembros de la comunidad y sus descendientes que deberían tener un voto puede ser difícil).
#2. Sin Restricciones a la Propiedad Extranjera… Casi
En términos generales, no existen restricciones sobre ser dueño de una propiedad residencial en México, y puedes tener el título a tu propio nombre. Puedes optar por mantenerlo en un fideicomiso, con fines de protección de activos o planificación patrimonial, pero no es obligatorio.
Sin embargo, si la propiedad está cerca de la costa o de una frontera internacional, se aplicarán reglas especiales. Véase el párrafo siguiente.
#3. Se aplican reglas especiales al comprar cerca de la costa o la frontera terrestre
México tiene una zona restringida, llamada Zona Restringida, que ocupa una banda dentro de los 50 kilómetros (31 millas) de la costa o 100 kilómetros de una frontera terrestre internacional. Desde principios del siglo XX, los no ciudadanos no han podido tener propiedades a su nombre dentro de esta zona.
Pero para incentivar la inversión extranjera, el gobierno creó una solución alternativa en 1973, formalizada en su versión actual en 1993. En resumen, autorizó el uso de un fideicomiso para comprar propiedades dentro de la zona restringida. Este fideicomiso se llama fideicomiso y es similar a Land Trust en los Estados Unidos.
En la jerga de los fideicomisos de EE. UU., usted (el comprador de la propiedad) es el otorgante del fideicomiso y también el beneficiario… por lo que usted controla completamente la compra, venta y administración de la propiedad. Un banco de su elección actúa como Fideicomisario.
Al principio me resistí a la idea de tener que usar un fideicomiso. De hecho, jugué con la idea de crear una corporación, con todos sus requisitos generales y de informes, solo para evitarlo. Pero eso fue contraproducente.
En cambio, decidí apreciar los beneficios de tener mi propiedad en un fideicomiso. Me brinda un nivel de protección de activos y, lo que es más importante, me permite hacer una planificación patrimonial, usando beneficiarios y beneficiarios contingentes, sin tener que legalizar un testamento mexicano o seguir los protocolos de legalización normales.
Los fideicomisos deben renovarse después de 50 años.
#4. El notario: no como los Estados Unidos, Canadá o cualquier otro lugar.
El papel del notario en México es diferente de su papel en la mayor parte de América Latina, Europa o los Estados Unidos. El notario es designado por el gobernador del estado y debe ser un abogado con al menos cinco años de experiencia.
Como comprador en México, el notario es su representante en el proceso. No es un tercero imparcial y no representa al vendedor. En consecuencia, generalmente no hay razón para contratar a un segundo abogado para que lo represente en una venta de propiedad sencilla. El papel de los notarios en México es más parecido al papel de los escribanos en Uruguay y Argentina.
Sin embargo, es posible que necesite un abogado adicional para una venta no estándar. Por ejemplo, si está formando una corporación o iniciando un negocio al mismo tiempo que la compra.
El notario realizará una búsqueda de título, preparará toda la documentación, procesará la transacción de bienes raíces, registrará el nuevo título con el municipio y recaudará los impuestos y tasas.
Asegúrese de contratar a un notario que hable inglés con fluidez, a menos que usted hable español con fluidez. Él servirá como su traductor y le explicará lo que dicen todos esos documentos en español.
No permita que su agente de bienes raíces sea su único traductor en la oficina del notario.
Y no utilice un notario que no hable su idioma.
#5. ¡Excelente! Un contrato de venta en inglés
El idioma oficial en México es el español, y todos los documentos oficiales están en español… incluyendo su contrato de venta y documentos de cierre.
Pero en aras de la simplicidad, la mayoría de los buenos agentes inmobiliarios le darán una versión en inglés del acuerdo de venta. Esta es una excelente herramienta para asegurarse de que usted y el vendedor entiendan los términos del trato, como el precio de venta, los artículos incluidos o cualquier condición especial o contingencia.
Sin embargo, tenga en cuenta que cuando haya un conflicto entre la versión en inglés y los documentos en español que usted firmó, prevalecerá la versión en español (oficial).
Asegúrese de que cualquier cambio realizado por usted y el vendedor en la versión en inglés llegue a la versión en español al final de las negociaciones. A su discreción, puede hacer que un tercero traduzca algunos de los documentos oficiales.
El proceso de compra, paso a paso
Ten en cuenta que la mayoría de los procesos descritos aquí serán realizados por el notario, en colaboración con su agente. Todo lo que necesitas hacer es firmar los documentos y escribir un cheque por las tarifas.
#1. Haz una oferta y llega a un acuerdo sobre el precio
Esto generalmente se hace verbalmente, ya sea con el vendedor o a través de su agente de bienes raíces.
#2. Firmar el contrato de venta
Esto se puede llamar promesa de compraventa, convenio de compraventa o contrato de compraventa, dependiendo de la costumbre local. Aquí es donde documenta el precio y especifica los términos y condiciones de la venta, incluidos los arreglos de pago especiales y las sanciones por incumplimiento.
#3. Pagar un depósito
Normalmente, será del 5% al 10% del precio de venta.
#4. Iniciar la creación del fideicomiso si la propiedad está dentro de la zona restringida
Alternativamente, puedes transferir el fideicomiso del propietario anterior a su nombre. Esto puede ahorrarte tiempo y dinero, pero una transferencia no restablece el reloj de 50 años… El fideicomiso deberá renovarse 50 años después del momento en que se creó originalmente.
#5. Obtener permiso para completar la compra de la Oficina del Secretario de Relaciones Exteriores
Se te pedirá que firmes una declaración que indique que no buscarás jurisdicción legal extranjera en los tratos con su transacción de propiedad… en otras palabras, regirá la ley de propiedad mexicana.
#6. Realiza la revisión del título y obten la tasación oficial (llamada Avalúo)
Una vez más, el notario realizará u ordenará estas actividades. El avalúo se utilizará para establecer el valor de la vivienda a efectos fiscales… por lo que la antigua práctica de subestimar el precio de venta no funcionará aquí.
#7. Firma la Escritura
Firma la escritura en la oficina del notario y haz el pago de cierre. Cuando esté firmada y registrada, esta escritura será tu título de propiedad.
#8. Pagar impuestos, cobrar tasas e iniciar el registro de la propiedad
Todo esto lo hace el notario. Solo tendrás que entregar el dinero.
#9. Inscripción definitiva
La inscripción definitiva en el registro de la propiedad se completará y se inscribirá en un plazo de tres meses.
#10. Costos de cierre
Los costos de cierre deben ser alrededor del 5% del precio de compra. Esto incluye una tarifa de notario del 1.5%, un impuesto de transferencia del 2% y algunas otras ventajas y desventajas, incluidas las tarifas de instalación del fideicomiso. Esto será mayor si obtiene una hipoteca.
Mis costos de cierre ascendieron al 5,09 % del precio de compra, que incluían las tarifas de establecimiento del fideicomiso y el pago anticipado de dos años de las tarifas de mantenimiento del fideicomiso. Mi cuota anual de mantenimiento de fideicomiso es MXN 4,820 para 2021, que es alrededor de US$240 al tipo de cambio de hoy.
El resultado final al comprar en México
Lo más probable es que su experiencia comprando una propiedad en México sea buena. Hay cientos de excelentes compañías de bienes raíces y más agentes REALTOR® genuinamente certificados que los que he visto en cualquier lugar de América Latina.
Pero también hay algunos operadores y ladrones que vuelan por la noche. La mayoría de las veces, es un “chico que conoce a un chico” con un lugar en venta, o un operador turístico, un taxista o un agente de alquiler que no puede resistir la idea de una comisión.
- Asegúrate de comprar en una compañía de bienes raíces de buena reputación, que empleen agentes de bienes raíces y siga las reglas.
- En caso de duda, no dudes en solicitar un tiempo de espera y hacer preguntas hasta que estés satisfecho.
- No tengas miedo de aclarar las conversaciones que está escuchando o los términos que son nuevos.
Al final, disfruta de tu nueva propiedad en México ¡valdrá la pena!